Дефицитные метры: Какие квартиры приобретают в столице

1017

Киевский рынок недвижимости не преподнес сюрпризов: количество сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости в 2015 г. ожидаемо сократилось вдвое. Несмотря на большой отложенный спрос, у украинцев нет средств для покупки квартиры, а взять в долг фактически негде. В первом полугодии 2016 г. ситуация существенно не изменится, поэтому продавцы вынуждены будут снижать цены.

Купить квартиру в столице сейчас могут немногие. По информации управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, если в 2014 г. в Киеве было продано 13,99 тыс., то в прошлом году – 8,17 тыс. апартаментов на первичном и вторичном рынках недвижимости. «2015-й по количеству сделок был в два раза меньше предыдущего и в четыре раза меньше 2013 г.», – констатирует эксперт.

Покупать не за что

Главная причина случившегося – это отсутствие средств у населения. По данным Государственной службы статистики, в ноябре доходы украинцев снизились в среднем на 14% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. Исследование же Международного кадрового портала HeadHunter Украина показало, что половина «белых воротничков» тратят свою зарплату раньше, чем получают новую. Острую нехватку денег многие сотрудники прочувствовали на протяжении последнего полугода-года, поэтому и вынуждены экономить на одежде, отказываться от спонтанных необязательных покупок и сокращают траты на досуг. В такой ситуации собрать на собственную квартиру очень сложно.

Одолжить нужную на приобретение недвижимости сумму сейчас тоже непросто – до 70-80% квартир в 2007-08 гг. приобретались за заемные средства. Но сейчас взять ипотеку практически невозможно: банки ужесточили требования к заемщикам, а средняя ипотечная ставка составляет около 25% годовых в гривне.

На протяжение 2014 г. рынок активно развивался за счет перекупщиков, которые вкладывали все свободные средства в квартиры. Впоследствии их сдавали в аренду либо просто «консервировали» до лучших времен. Но количество инвесторов тоже сокращается: если два года назад их было около 25%, то в прошлом году, по оценкам Михаила Артюхова, – около 10% от общего количества покупателей. Заработать на своей квартире непросто. «После резкой девальвации гривны некоторые арендодатели пробовали повысить цены на аренду жилья, но сразу же лишились клиентов», – рассказывает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

В неофициальных беседах риелторы рассказывают, что денежные украинцы все активнее вкладывают деньги в приобретение зарубежной недвижимости. Самой большой популярностью пользуются апартаменты в новых домах в Турции, Болгарии и странах Восточной Европы. «Например, в Словакии можно купить квартиру и внести ее на баланс новой компании. Этот шаг позволяет рассчитывать на получения вида на жительство, а в перспективе и гражданства страны-члена ЕС», – рассказывает директор агентства, пожелавший остаться неназванным. По его словам, спрос на такое жилье в прошлом году вырос как минимум вдвое по сравнению с позапрошлым годом.

Маленькие квартиры

Покупатели, которые все же остались на рынке недвижимости, выбирали самые недорогие варианты. Михаил Артюхов говорит, что основной спрос сконцентрирован в сегменте от 650 тыс. до 1 млн грн. «Наблюдается тенденция уменьшения площадей. Небольшие апартаменты с рациональной планировкой и приемлемой ценой были наиболее востребованы на рынке. В среднем метражи уменьшались на 10-30%, что позволяет адаптировать цены под средний бюджет покупателя. Иногда такая коррекция достигала даже 50%», – рассказывает Михаил Артюхов.

Строительные компании активно подстраиваются под изменившиеся предпочтения украинцев. Однушки площадью 50-55 кв. м, которые пользовались большим спросом в докризисный 2011 год, сейчас уже практически не найти. Исследование консалтинговой компании UTG демонстрирует, что с 2011 по 2013 гг. средняя площадь квартиры в новостройке сократилась с 92,9 кв. м до 76,2 кв. м, а в прошлом году составила 72,3 кв. м. Попутно в среднестатистической новостройке растет количество малогабаритных квартир. Например, если в 2011 г. на долю самых популярных однушек приходилось 35,3% от общего количества апартаментов, то спустя четыре года – 47,3%. Доля двушек за этот же период практически не изменилась – с 31,7% до 31,2%, а трешек, наоборот, сократилась с 25,2% до 17,5%.

Цены падают

Но главный инструмент привлечения покупателей – это цены. Весь прошлый год покупатели реагировали на курсовые качели. «Всплеск продаж наблюдался в феврале, когда гривна резко девальвировала», – говорит руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя. По его словам, многие строительные компании традиционно пересматривали цены на недвижимость через две недели после обвала национальной валюты. «В этот период купить жилье можно было очень выгодно, но только в том случае, если сбережения у покупателей были в валюте», – подчеркивает эксперт.

Средняя цена одного квадратного метра жилья на первичном рынке в долларах за прошлый год снизилась на 11,6% и составила 22,69 тыс. грн. В гривне цена на этот же период выросла на 31,3%», – рассказывает старший аналитик департамента консалтинга UTG Константин Олейник. На вторичном рынке цены традиционно устанавливаются лишь в долларах, а за год, по оценкам Олейника, они упали на 15,5%. Но реальная стоимость жилья еще ниже: продавцы готовы предоставлять покупателям сезонные скидки до 30%. «На вторичном рынке появляются выгодные предложения. Например, вполне реально купить гостинку за 23 тыс. долл.», – подчеркивает Анатолий Топал. Он добавляет, что за 55 тыс. долл. можно рассчитывать уже на двушку.

В первой половине этого года ситуация существенно не изменится. По признанию руководителей крупнейших банков, они не намерены массово кредитовать ипотеку по меньшей мере до осени этого года. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от военных действий на востоке, курсовых колебаний и уровня жизни населения. Но уже сейчас можно спрогнозировать, что прорывов не будет. Экономисты настроены пессимистично и многие из них предрекают рост ВВП Украины в 2016 г. на 0,6-1% после обвала в прошлом году. Именно поэтому строительство 30-40% запланированных новых объектов так и не началось в этом году. При этом оставшиеся на рынке продавцы жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости вынуждены будут снизить цены не менее чем на 10% в валюте.

Автор материала: Андрей Корнеев