Количество обманутых дольщиков уменьшается только в мечтах чиновников

197

На прошлой неделе Владимир Путин потребовал от правительства окончательно решить проблему обманутых дольщиков. Эта задача перед чиновниками стоит уже без малого 20 лет. И каждый раз какие бы решения ни принимались, как бы грозно ни заявляли об очередном закручивании гаек, дело фактически не двигается с мёртвой точки.

Судя по всему, нынешнее поручение президента постигнет уже известная участь: последуют видимость кипучей деятельности, громкие заявления, а в итоге обманутые дольщики всё так же будут требовать достроить им дома.

Напомним, что предыдущее «окончательное решение» проб­лемы обманутых дольщиков в кабмине не так давно уже было найдено: с 1 июля 2019 года договоры долевого участия (ДДУ) в своём нынешнем виде перестанут существовать. На смену им придёт механизм эскроу-счетов. Ранее, в октябре 2017 года, чиновники также предлагали способ раз и навсегда разрешить вопрос путём создания компенсационных фондов, в которые девелоперы обязаны делать отчисления.

Вообще, «окончательных решений» по дольщикам у нас уже принималось видимо-невидимо. Только вот обманутых граждан от этого меньше не становится. Причём, по словам участников рынка, многие решения и законодательные инициативы могли бы в итоге сработать. Только вот чиновники зачастую предпочитают действовать по принципу китайцев из анекдота, выкапывающих несозревшую картошку, потому что «очень кушать хочется».

Денег фонда на всех не хватит

Сегодня в правительстве обсуждается возможность повышения отчислений в фонд дольщиков с нынешних 1,2% от стоимости каждого договора до 3–6%. С одной стороны, решение вполне ожидаемое – размер отчисляемых сумм не позволит в случае чего помочь достроить проблемные объекты. С другой – уже сегодня отчисления в фонд делает ничтожно малое количество игроков рынка. Причина проста – девелоперам неинтересно за свой счёт компенсировать чужие недоделки. При этом правительство уже успело запустить в фонд руку, дабы достроить дома, которые формально к фонду не имеют никакого отношения. Впрочем, даже если бы эти средства не использовали для латания дыр, прямо сейчас фонд едва ли мог оказаться полезен. Эксперты отмечают: необходимо было подождать, прежде чем фонд начал бы приносить какую-либо пользу.

Сегодня в фонд делают отчисления только те застройщики, которые начали продажи после 20 октября 2017 года. Поскольку таких проектов на рынке сегодня абсолютное меньшинство, в фонде накопилось всего около 1,55 млрд руб­лей. Для сравнения: каждый год по всей стране заключается более 700 тыс. ДДУ при средней цене одного договора порядка 2 млн рублей. Если бы фонд продолжал работать, то каждый год его «копилка» пополнялась бы на 16,8 млрд рублей, что в итоге действительно могло бы стать существенным подспорьем для решения проблем дольщиков. Но от этого сценария решили отказаться.

«Теперь фонд пополняется средствами медленно, так как база его плательщиков весьма узкая (меньше 10% всего строящегося жилья). Уже в следующем году с июля все новые проекты перестанут отчислять средства. Соответственно базу плательщиков составят только проекты, которые стартовали после 20 октября 2017 года, но до 1 июля 2019 года. Не берусь судить о том, сколько таких проектов будет, однако их относительное число по сравнению с общими объёмами строительства останется небольшим», – рассказала «Нашей Версии» управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Банкиры садятся на деньги

Почему чиновники решили не дожидаться эффекта придуманного ими же фонда, загадка. Не исключено, что причина в следующем – деньги фонда нужны уже сейчас, и ждать, пока он заработает в полную силу, просто нет возможности.

На смену фонду с 1 июля 2019 года должны прийти эскроу-счета и проектное финансирование. Эта схема предполагает, что деньги дольщиков будут храниться на счетах 60 аккредитованных банков, а получить к ним доступ девелопер сможет, только реализовав проект. Именно наступление 1 июля власти и позиционируют как дату окончания проб­лем дольщиков в стране. Хотя по факту это в лучшем случае пиар себя любимых или же попытка выдать желаемое за действительное. «Система долевого участия в строительстве жилья не будет упразднена в одночасье. Уже начатое строительство, а это около 120 млн квадратных метров по России, будет завершаться преимущественно на средства дольщиков. Процесс может продлиться примерно три – пять лет, – объясняет Мария Литинецкая. – Поскольку фонд просуществует ещё некоторое время, его необходимо пополнять средствами, причём власти заинтересованы в ускорении этого процесса, так как они не хотят финансировать его бюджетными дотациями».

Новая система банковского сопровождения и проектного финансирования, стартующая в будущем году, обещает вроде бы оказаться безопасной для дольщиков, однако одновременно она сделает жильё ещё более недоступным. Дело в том, что, работая с дольщиками, девелоперы фактически получали от них «халявные» инвестиции. С банками такая схема будет просто невозможна. «Банки станут давать деньги под определённый процент. Например, сейчас ставка на рынке в среднем составляет 10–12%. При неблагоприятных обстоятельствах застройщикам могут вообще отказать в проектном финансировании», – отмечают в пресс-службе ГК «Интеко». Очевидно, что в этой ситуации в выигрыше окажутся только банкиры, которые смогут зарабатывать на деньгах граждан и строителей хорошие проценты.

Налогоплательщики заплатят за всё

В этой связи возникает вопрос: почему за столько лет рынок ДДУ так и не удалось сделать прозрачным и чётко регламентированным? Похоже, это просто никому не было нужно. Изначально строительная отрасль развивалась за счёт привлечённых средств граждан. «Разрозненная масса обывателей – по определению более слабый и неквалифицированный «игрок», что привело в отрасль на первых порах мошенников, а затем – неквалифицированных бизнесменов», – констатирует Мария Литинецкая.

И где же в это время было государство? Да, заключение договора долевого участия – это тоже вид инвестиций, которые по определению предполагают ответственность инвестора. «Приобретая жильё на стадии строительства, дольщик разделяет с застройщиком все его предпринимательские риски, среди которых и риск банкротства», – считает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. Вместе с тем массовые банкротства строительных компаний и появление целой армии обманутых дольщиков показали, что проблема эта не только финансовая, но и социальная. К тому же пострадавшие каждый раз задают вполне резонный вопрос: а где же были власти, когда застройщики, уже находясь на грани банкротства, продолжали вовсю заключать договоры долевого участия, фактически торгуя воздухом? Что это, если не пирамида?

Вот и получается, что сначала на дольщиках наварились мошенники или неграмотные бизнесмены, а теперь им на смену приходят банкиры. При этом все проблемы и возникающие риски приходится оплачивать из бюджета – то есть из кармана самих налогоплательщиков, которым подчас не хватает денег даже платить за ЖКХ, не то что улучшить свои жилищные условия.

Как ужесточали законодательство для девелоперов

20 октября 2017 г. – вводятся отчисления в компенсационный фонд дольщиков.

1 января 2018 г. – упрощённый механизм банкротства застройщиков.

1 июля 2018 г. – новые квалификационные требования к застройщикам.

1 сентября 2018 г. – для ДДУ вводится обязательное банковское сопровождение.

1 июля 2019 г. – на смену ДДУ придут эскроу-счета.

При этом, по оценкам Минстроя, на сегодняшний день в стране остановлено строительство 1,26 тыс. домов. Количество обманутых дольщиков, по экспертным оценкам, составляет 150–200 тыс. человек.