Коррупция в строительстве: застройщиков оставили без адреса

300

Офис эффективного регулирования (Better Regulation Delivery Office, BRDO) — независимый экспертно-аналитический центр, созданный по инициативе Министерства экономического развития и торговли Украины и западных партнеров. Финансируется Европейским cоюзом в рамках проекта FORBIZ и Инициативы EU4Business.


Кабинет Министров лишил органы местного самоуправления права прописывать собственные, часто запутанные и практически невыполнимые процедуры присвоения строительного и почтового адресов. По инициативе Офиса эффективного регулирования правительство приняло постановление, отменившее требование обязательного получения строительного адреса (№ 327). А 6 июня Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект № 7085, который должен в корне изменить порядок присвоения почтовых адресов построенным объектам. В новых условиях у чиновников станет меньше возможностей для коррупции, а среди граждан — исчезнет путаница, когда у одного адреса сразу несколько хозяев.

Начать строительство стало проще

Отмена требования получать строительный адрес облегчает жизнь застройщикам. Раньше для получения строительного адреса нужно было собрать пакет документов, обратиться с ним в орган местного самоуправления и около месяца ждать решения. Сложность заключалась еще и в том, что порядок присвоения адресов был не урегулирован на законодательном уровне, и местные советы разрабатывали и утверждали собственные процедуры. А застройщики каждый раз вынуждены были проходить через новые бюрократические испытания.

Согласно постановлению Кабмина, теперь местоположение объекта строительства будет определяться по кадастровым номерам и местонахождению земельного участка, на котором будет располагаться объект. Это решение — логичное и удобное для всех заинтересованных сторон: застройщиков, покупателей и органов государственного архитектурно-строительного контроля. Теперь на этапе строительства можно получить всю информацию об участке на публичной кадастровой карте. А постоянный почтовый адрес будет присвоен уже после сдачи объекта в эксплуатацию.

Строительный адрес не столько важен застройщику, сколько покупателю. «Основной риск заключался в том, что строительный адрес отличался от окончательного адреса объекта, что позволяло разрывать заключаемые договора и заново продавать квартиры. Такие случаи не единичны, — говорит девелопер Сергей Овчинников. — Поэтому закрепление адреса строительства по кадастровым номерам — прогрессивное решение. Но можно было бы пойти еще дальше и сразу присваивать строительству окончательный адрес».

 

Постановление № 327 направлено на дерегуляцию строительной отрасли, и его принятие должно улучшить позицию Украины в рейтинге Всемирного банка Doing Business в категории «Получение разрешений на строительство». По прогнозам экспертов BRDO, изменения в законодательстве позволит Украине войти в первую десятку стран по этому показателю, что облегчит привлечение иностранных инвестиций в экономику страны.

Вопрос урегулирования процедуры присвоения адресов дополняется инициативами. «В законопроекте № 7085, что недавно прошел в парламенте первое чтение и готовится к следующему рассмотрению, есть отдельная статья, регулирующая порядок предоставления адресов законченным объектам. Законопроект включает инициативы BRDO о присвоении адресов в упрощенном порядке, — говорит эксперт BRDO Таисия Барингольц. — Так, доработанным проектом закона № 7085 предусматривается, что орган местного самоуправления или местная государственная администрация присваивают адрес на основании уведомления органа государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). То есть когда объект принимается в эксплуатацию, застройщик в зависимости от класса последствий (ответственности) объекта предоставляет органу архитектурно-строительного контроля декларацию о готовности объекта к эксплуатации или заявление о выдаче сертификата. Как только орган ГАСК регистрирует у себя декларацию или выдает сертификат, соответствующее сообщение направляется в орган местного самоуправления или государственную администрацию, которые самостоятельно, в 5-дневный срок, принимают решение о присвоении адреса. Таким образом, никаких дополнительных документов от физических или юридических лиц не потребуется. Все необходимые сведения будут затребованы от государственных органов в порядке информационного взаимодействия». По словам эксперта, законопроект № 7085 сейчас активно дорабатывается в комитете Верховной Рады по вопросам строительства. Ожидается, что в окончательной редакция законопроекта процедуры получения адреса будут максимально упрощены.

Какой адресный реестр нужен Украине

Остается открытым вопрос, станет ли постановление Кабмина № 327 импульсом к созданию полноценного профильного законодательства и единого государственного реестра адресов.

Открытые реестры — показатель прозрачности власти. Адресный реестр, существующий во многих европейских государствах — это многофункциональный продукт. Кроме гарантии прозрачности, он выполняет следующие задачи:

Унификация данных. Реестры, работающие сегодня в Украине — Реестр прав на недвижимое имущество, Земельный кадастр, Реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, базы данных органов местного самоуправления для «прописки-выписки» — могут содержать различные вариации адреса одних и тех же объектов недвижимости. Из-за чего у граждан нередко возникают проблемы с регистрацией прав на недвижимое имущество. Адресный реестр в привязке к другим реестрам призван ввести единый подход для учета и обмена адресными данными, тем самым облегчив жизнь гражданам.

Ресурс для целей пространственного планирования. Адреса являются одним из типов данных, с которыми работает пространственное планирование. В пределах определенных улиц разрабатываются детальные планы территорий, устанавливаются границы административно-территориальных единиц и т. д. Как правило, адресный реестр также является компонентом градостроительных кадастров (по примеру Киева, Львова, Ровно), что упрощает пользование геопорталами для населения.

Вспомогательный инструмент для коммунальных и других служб. Скорая медицинская помощь, служба по чрезвычайным ситуациям, аварийные водоканалов, облэнерго и другие городские сервисы работают с GPS-навигаторами или доступными в интернете картами, которые далеки от совершенства. Поэтому пока Маск в США тестирует беспилотные электрокары, украинская «скорая помощь» до сих пор теряет время, путая адреса на Google-картах.

Предохранитель махинаций с недвижимостью. С помощью функционала адресного реестра можно исключить регистрацию недобросовестными застройщиками прав на один и тот же объект недвижимости по разным адресам, и наоборот — дублирование адресов при проведении регистрации.

Отдельные украинские города создают собственные адресные реестры. Но, к сожалению, это не решает проблемы на уровне страны. Инструментом определения единого подхода к наименованию объектов недвижимости может стать создание единого государственного реестра адресов. Это, в свою очередь, требует законодательного урегулирования процедуры присвоения адресов. В противном случае местные советы будут и в дальнейшем устанавливать собственные стандарты адресных данных.

«Сегодня отсутствует единый порядок присвоения адресов. Более того, на законодательном уровне не определены органы, которые их присваивают. Согласно Конституции Украины, органы государственной власти и местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать только в соответствии с установленными Конституцией и законами Украины нормами. «Но закона, который бы регулировал процедуру, не существует, — объясняет Таисия Барингольц. — Не следует также забывать, что присвоение адресов является административной услугой. В ст. 5 Закона Украины«Об административных услугах» четко не прописаны сроки предоставления услуг, перечень документов, основания для отказа их выдачи и т. д. Как следствие — каждый орган местного самоуправления сейчас устанавливает порядок присвоения адресов по своему усмотрению. Мы встречали даже такое понятие, как «резервирование адреса»: орган местного самоуправления сначала за плату «бронирует» адрес за определенным заявителем, а затем своим решением его присваивает, искусственно усложняя всю процедуру. При этом так называемая «бронь» является обязательным этапом и, вероятно, несет в себе коррупционные риски».

Законодательный контекст

За пять последних лет народные депутаты предпринимали несколько попыток принять закон о создании адресного реестра. В августе 2014 года народные депутаты отложили на неопределенный срок готовый для голосования в первом чтении проект закона № 4322, предусматривающего обязанность органов местного самоуправления регистрировать в Едином государственном адресном реестре свои акты по вопросам наименования (переименования) улиц, переулков, проспектов, площадей, парков, скверов, мостов и других сооружений, расположенных на территории населенных пунктов. Порядок ведения единого реестра должно было определять правительство.

Позже вопросами разработки концепции адресного реестра занялось Министерство юстиции Украины. В рамках ведомства создана рабочая группа, к которой, кроме чиновников Минюста, присоединилась и команда экспертов из Центра регистров Литвы, где система учета адресов работает уже более 10 лет.

По словам заместителя министра юстиции по вопросам государственной регистрации Елены Сукмановой, сейчас уже подготовлена рабочая версия концепции создания реестра адресов. «Ожидаем постановление Кабинета Министров, которое должно утвердить именно межведомственный состав рабочей группы (а не только в рамках Минюста) для того, чтобы оформить это как законодательную инициативу и подать в парламент как законопроект о создании реестра адресов. Это достаточно сложный и длительный процесс, поскольку необходимо решить много вопросов, в частности как технически должен работать реестр, как лучше применить европейский опыт и т. д.», — объясняет заместитель министра юстиции.

Елена Сукманова позитивно расценивает отмену строительных адресов. «Иногда наличие строительного адреса приводило к нарушениям прав субъектов хозяйствования, граждан и кредиторов. Особенно в случаях, когда присваивается почтовый адрес, а смена строительного адреса происходила с нарушениями. В результате люди не могут правильно оформить квартиру, кредиторы теряют право ипотеки на эти объекты недвижимости. Поэтому надеемся, что в ближайшее время мы будем иметь единый реестр адресов, который поставит точку в этом вопросе, — добавила замминистра. — Кроме того, хотим выразить благодарность руководителю проекта ЕС „Поддержка реформ в сфере юстиции в Украине“ Довидасу Виткаускасу и команде экспертов из Центра реестров Литвы».

Минюст администрирует более двух десятков реестров, по-разному учитывая адресные данные. Поэтому руководители министерства, как никто другой, осознают необходимость создания единого государственного адресного реестра и привлекают к этому ведущих европейских специалистов.

Но проблема адресного реестра сама по себе довольно сложная и комплексная. Какой порядок присвоения почтовых адресов нужно взять за основу? Как должен выглядеть единый государственный адресный реестр и кто его будет вести? Ответы на эти вопросы, вероятно, следует искать в тесном сотрудничестве с представителями местной власти, поскольку именно органы местного самоуправления и государственные администрации могут получить полномочия по ведению реестра и пользоваться новыми процедурами.

Дерегуляционные процессы в Украине вернули в повестку дня вопрос о присвоении адресов объектам недвижимости. Они создают благоприятный фон для внедрения реестра. Это реформа техническая, но важная для унификации электронных сервисов, а также ускорения и обеспечения безопасности операций с недвижимостью. А пока, как это ни прискорбно, о правильности своего адреса можно спросить разве что у Siri.

Алиса Войтенко, эксперт проекта Pmap «Офиса эффективного регулирования» (BRDO)