Управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов в интервью рассказал о главных тенденциях на рынке недвижимости Украины в 2015 году, а также о прогнозируемой ценовой политике и спросе на зарубежное жилье. Управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов в интервью рассказал о главных тенденциях на рынке недвижимости Украины в 2015 году, а также о прогнозируемой ценовой политике и спросе на зарубежное жилье.

Михаил, охарактеризуйте, пожалуйста, главные тенденции на рынке недвижимости, актуальные в 2015 году. В июле вы называли таковыми снижение покупательского спроса, сосредоточение основного спроса в диапазоне до 100 тыс. долларов, постепенное снижение медианной цены,уменьшение среднего чека покупки главным образом за счет уменьшения площади квартир, а также повышение требований к качеству…

Я бы сказал, что все эти тенденции сохранились до конца 2015 года, а некоторые из них даже усилились. К примеру, сейчас мы наблюдаем тенденцию, когда метражи уменьшаются на 10-30%. Это происходит из-за желания собственников адаптировать цены под средний бюджет покупателя. Иногда такая коррекция достигает даже 50% с возможностью «добирать» площадь.К вышеуказанным тенденциям я бы еще добавил следующие: предприимчивые застройщики увидели целесообразность в гривневом ценообразовании, девелоперы недвижимости все больше рассматривают проекты с продажей квартир с ремонтом или арендой с выкупом. Если раньше они об этом только думали, то сегодня уже делают.

Главная причина такого тренда – это непредсказуемость структуры спроса. Дальновидные собственники, таким образом, обеспечивают работу актива, а не генерируют убытки. В то же время игроки рынка услуг по недвижимости, как никогда, стали более ориентированы на сотрудничество и взаимодействие друг с другом. Агенты и брокеры предрасположены к распределению комиссионных, к работе в интересах собственников и к комплексному предоставлению услуг.

Консалтинговая компания City Development Solutions прогнозирует в случае сохранения валютного курса на прежнем уровне увеличение девелоперами цен на жилье в гривневом эквиваленте на 10-15% в 2016 году с целью компенсирования потерь в долларах в прошлые годы. Что вы могли бы сказать о текущих ценах на первичном и вторичном рынке недвижимости для разных классов жилья, а также о прогнозах относительно цен в 2016 году?

Предпосылок для повышения цен в гривне я не вижу. На самом деле, изменение курса доллара просто помогает покупателям принимать решения и совершать сделки, количество которых по-прежнему незначительно. В октябре цены на 10-15% «пошли вниз», и количество сделок моментально увеличилось. Если анализировать год в целом, то изменения цен на недвижимость мы наблюдали несколько раз: ноябрь-декабрь 2014 и февраль-начало марта 2015.

Тогда многие застройщики пытались привязаться к доллару и в результате потеряли клиентов или снизили объемы продаж. Те, кто жестко не привязывал цены к валюте, остался в выигрыше и продолжил свои проекты.Дважды подняв цены и потеряв продажи, застройщики впоследствии вынуждены были ежемесячно предлагать скидки, тем самым потеряв доверие оставшихся покупателей. Этим, как правило, отличились крупные игроки рынка, такие как УкрБуд, Киевгорстрой, Stolitsa Group. Они-то и нарушили баланс на рынке продаж жилья.

Теперь в большинстве случаев покупатель в ситуации высокой ценовой неопределенности настаивает на очень большой скидке. Раньше такая модель поведения была характерна для бизнес- и премиум-сегментов. Сегодня, редко какой покупатель, не пытается существенно «сбить цены» даже в эконом-минус сегменте.

Насколько активно рынок пополняется новыми предложениями? Вы подтвердили, что для снижения общего бюджета покупки девелоперы будут продолжать уменьшать площади квартир. Предлагаются  квартиры-студио, а также сохраняется высокий удельный вес однокомнатных квартир в общем объеме предложения. Чего еще можно ожидать в целях снижения стоимости жилья?

Сегодня рынок расслоился: премиум и эконом-минус сегменты – наиболее популярны, остальные же замедлили свою активность или остановились. Причины вполне понятны: с одной стороны — это сократившийся спрос, а с другой — неэффективность систем продаж и маркетинга у застройщиков. Да, действительно, квартиры-студии и малометражные сегодня формируют спрос, однако он никоим образом не может заместить реальные потребности всех покупателей. Каким бы плохим ни был бы рынок, все равно найдутся покупатели, которые не будут жить в квартире площадью до 20 метров. Они будут арендовать жилье и ждать улучшения ситуации. Поэтому, на мой взгляд, в ближайшее время будет расти спрос на аренду качественного жилья по адекватной цене.

По мнению главы JLL в Украине Дмитрия Сенниченко,  «производителям металлопродукции строительного назначения не стоит ожидать большого спроса со стороны сегмента коммерческой недвижимости в Украине в краткосрочный период времени». Отвечая на вопрос, когда закончится кризис в отрасли, Дмитрий Сенниченко отметил, что «если опираться на ожидания, то есть ощущение, что достигнуто дно».  Как бы вы могли охарактеризовать ситуацию со строительством нового жилья в Украине?

По данным Госстата Украины, в 2014 году на рынке первичной жилой недвижимости столицы было введено в эксплуатацию 1442,4 тис.м², что, по нашим подсчетам, привело к расходам в не менее 10 млрд. грн. При этом, экспертами рынка было зафиксировано около 7800 сделок с первичной недвижимостью. Учитывая такие показатели, как: средняя стоимость квадратного метра, количество и средняя площадь проданных объектов, можно предположить, что годовой объем выручки у застройщиков от продажи жилья составил приблизительно 6-6,5 млрд. грн. Таким образом, даже такой усредненный подсчет свидетельствует об убыточности рынка недвижимости столицы. Поэтому, пожалуй, я соглашусь с мнением Дмитрия, дно — близко и его ощущение должно повлиять на изменение стратегии застройщиков.

В то же время существуют данные Госстата, что цены на строительно-монтажные работы в Украине в январе-октябре 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года выросли на 22,1%. Расскажите, как это в результате отражается на конечной цене для покупателей, прямо ли пропорционально?

Рост стоимости цен на работы и стройматериалы на решение покупателей существенно не влияют. Грубо говоря, они исходят из количества денег у себя в кармане. Попытка строительных компаний манипулировать ростом цен на стройматериалы и услуги — это яркий пример непонимания процесса организации продаж недвижимости и принципов ценообразования. Многие застройщики пытаются обосновать цену на свои объекты исключительно затратным методом. К примеру, часто в центрах продаж застройщиков можно услышать следующее: цены на стройматериалы выросли на 40% и, соответственно, мы подняли цены и на квадратные метры. Однако, еще в феврале-марте 2015 года рынок четко показал, что покупатель не воспринимает такую логику. Рынок отвечает тем, что останавливается.

По словам председателя Государственной архитектурно-строительной инспекции Алексея Кудрявцева,  в январе-ноябре 2015 года выдано  почти 180 тыс. документов разрешительного характера на строительство. Из них 524 разрешения на строительство 4-5 категории сложности — большие жилые комплексы и техногенно опасные объекты. Остальные разрешительные документы  регистрировалась инспекцией по декларативному принципу. Как вы оцениваете ситуацию с получением документации разрешительного характера на строительство в Украине и условия для инвесторов?

Безусловно, упрощение при подаче документов выгодно всем игрокам рынка, которые планируют заняться строительной деятельностью. Ведь исключается бумажная волокита, длительное стояние в очередях и блуждание из одного кабинета госучреждения к другому. Но что более важно – минимизируется человеческий фактор, а точнее – чиновничий. Именно чиновник мог не принимать документы годами, придираясь ко всему, что написано или не написано, он же мог тормозить строительство объектов, и даже стать причиной создания недобросовестной конкуренции.

Но давайте будем реалистами. Возможность подать документы по упрощенной схеме на получение лицензии – это всего лишь точка входа. Впрочем, открыта она была и до этого, просто сейчас войти будет чуть легче. Но даже если вас и пускают в игру, это совсем не означает, что дальнейшие ее правила вам понравятся или окажутся под силу. Сегодня западный инвестор в Украине покупает земельный участок или проект, нанимает архитекторов и строителей, маркетологов и аутсорсинговую компанию для продаж, но при этом не может точно просчитать свой проект. И, что еще более впечатляет – у него нет гарантий, что он доведет его до ума и все продаст.

Есть данные, что по состоянию на начало декабря 2015 года на рынок Киева вышло 34 новых проекта с общим объемом предложения 15 тыс. 500 квартир, что на 15% больше в сравнении с показателями за 2014 год. Таким образом, по состоянию  на начало декабря объем предложения «первички» в столице должен составлять 38 тыс.600 квартир.

В 2015 году, по вашим словам, рынок недвижимости оставался ярко выраженным рынком покупателя и было выгодно покупать недвижимость…А в какой пропорции находился спрос на жилье на первичном и вторичном рынке?

Во второй половине текущего года рынок вторичного жилья незначительно забирал долю у рынка первичного по той причине, что многие строители не справились с управлением ценообразования в условиях высокой волатильности курсов валют и микроэкономических показателей.

Проинформируйте о среднем количестве сделок в 2015 году в Украине по покупке-продаже, а также о количестве сделок за год.

На первичном рынке недвижимости совершалось от 275 до 460 сделок в месяц, на вторичном – от 190 до 520. Общее количество сделок, конечно, упало по сравнению с 2014 годом и тем более с 2013-м. В 2013 –м на рынке первичной недвижимости зафиксировано 15330 сделок, на вторичном – 16160. В 2015 их количество едва превысит 8000 суммарно.

В середине 2015 года вы рассказывали, что наиболее востребованы были однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. метров в ценовом диапазоне от 9,5 до 12,5 тыс. грн за кв.м…

Такая тенденция сохранилась до конца 2015 года, и, скорее всего, останется актуальной до середины 2016 года.

Но, согласно заявлениям директоров агентств недвижимости, на рынке растет популярность апартаментов площадью от 250 кв. м, которые часто являются двухуровневыми. Какова доля эконом-сегмента, бизнес-класса – 10%, элитного жилья – 5% в количестве сделок?

Что касается больших апартаментов, то я бы не взялся утверждать, что популярностью пользуются апартаменты от 250 кв. метров. В розничном канале продаж эти квартиры — не ликвидны. Они больше в поле интересов инвесторов, которые занимаются редевелопментом.Доля таких инвесторов — 2-3%. Соответственно, увеличение этой ниши даже на 1% дает возможность некоторым директорам агентств недвижимости говорить о росте популярности таких квартир на 20-30 %. Что касается долей сегментов в количестве сделок, то они, на мой взгляд, распределяются следующим образом: эконом-сегмент занимает 90 %, остальные 10 % приходятся на бизнес и премиум.

Охарактеризуйте рынок аренды в Украине. В ноябре эксперты фиксировали активизацию спроса  арендаторов и повышение спроса на дорогостоящие объекты в столице…

Что касается аренды, то рынок этих услуг в Украине недоразвит:  по своему наполнению его сервисы бедные, к арендаторам, зачастую, относятся как к людям второго сорта, при заключении договора аренды с них берут комиссию, хотя ее должен платить собственник, и так далее. К тому же, не очень благоприятна и конкурентная среда для арендаторов. Их сегодня больше, денег на рынке меньше и им приходится испытывать давление со стороны собственников. По данным портала address.ua, количество предложения на рынке продажи практически в два раза больше, чем предложений по аренде. То есть желающих продать на порядок больше, нежели желающих сдать. Для примера: около 150 тыс. человек только в Киеве находятся в регулярном поиске аренды. Это люди, которые системно мониторят Интернет с целью поиска жилья.

В начале года (февраль-март) наблюдался скачок цен на аренду…

Это произошло из-за валютных колебаний. Сейчас цены вернулись назад, и массовый спрос находится в следующем ценовом диапазоне: 3,5 — 5,5 тыс. грн – за 1-комнатную квартиру; 5,5 — 7 тыс. грн – за 2-комнатную, 7-10 тыс. грн – за 3-комнатную. В последнее время практически в 50% случаев арендаторам удается включить коммунальные платежи в стоимость аренды без увеличения цены аренды.

Если говорить о региональном срезе, то, что можно сказать о рынке недвижимости Украины?

Доля столицы выросла до 70%. Бурлит рынок Львова, стабильно себя чувствует Одесса, Ивано-Франковск, Ровно, Тернополь. Существенно замедлился Харьков и Днепропетровск. Из тенденций: некоторые львовские застройщики «пришли» в Киев. Таким образом, концентрация капитала наблюдается в Киеве, Львове и Одессе.

Подтверждаете ли вы данные, что последние два года украинцы  и не только с высокими доходами, но и так называемый средний класс, активно приобретают недвижимость заграницей и спрос на нее вырос вдвое? Звучат цифры, что  объем рынка достиг 1 млрд долларов…

По мнению многих моих коллег, сегодня основным фактором приобретения такой недвижимости является «план Б» — это некая страховка на случай резкого ухудшения политической и экономической ситуации в стране. Второй приоритет – обучение детей в стране, где покупается недвижимость. Особенно это касается Польши. Ранее популярные направления, такие как Турция и Греция, еще сохраняют свои позиции, но ввиду рисков, связанных с политической ситуацией и экономическими условиями, более предприимчивые украинские покупатели смотрят в сторону Кипра. Испания и страны Прибалтики традиционно остаются одними из лучших стран, где рынок продаж недвижимости сильно развит. Они не уходят из топовых позиций предложений. Что касается цен и емкости: конечно, многим хотелось бы выдать желаемое за действительное, но давайте не путать вывод капитала за рубеж со спросом на зарубежную недвижимость и, соответственно, розничные продажи. Средний чек зарубежной недвижимости в 2014-2015 годах составил около 35-40 тыс. евро. Если же говорить о неком миллиарде долларов, то получается, что количество сделок в год по зарубежной недвижимости в разы превышает количество сделок в Украине. К тому же, учитывая валютные ограничения в нашей стране, я глубоко сомневаюсь что данные в 1 млрд  долларов можно официально подтвердить.

Автор интервью: Елена Грудзинская