Недореформа. Новшества аренды земли сдерживает форма Типового договора

197

Истекает год с тех пор, как вступил в силу Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)», призванный создать значительно более благоприятные условия для развития отечественного предпринимательства, приблизить наше законодательство к нормам Евросоюза и в то же время поднять Украину в международном рейтинге Doing Business. Вместе с еще одним новым Законом — «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно уточнения полномочий нотариусов и полномочий регистрации производных вещных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения», который совершенствует процедуру регистрации этих прав и обеспечивает доступ нотариусов к данным на электронных носителях Государственного земельного кадастра, эти документы упрощают процедуру оформления правоотношения и государственной регистрации прав аренды на земли сельскохозяйственного назначения. Хотя проблем еще хватает…

Закон о дерегуляции меняет почти четыре десятка различных нормативно-правовых актов, в том числе таких важных, как Земельный кодекс (ЗК), Закон «Об аренде земли» и Закон «О личном крестьянском хозяйстве». Согласно ему уменьшилось количество существенных условий договора аренды земельного участка и отменены нормы об обязательности приложений. Из прежде действующих 11 обязательных условий осталось только три: объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка), срок действия договора аренды, арендная плата (с указанием ее размера, индексации, способа и условия расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, а также ответственности за ее неуплату).

То есть формальных причин, по которым раньше отвечали отказом в государственной регистрации договора или признании его недействительным в судебном порядке, стало значительно меньше. А это значит, что бизнес получил более стабильные условия для своего развития. Правда, радоваться по этому поводу рано, ведь до сих пор действует десятилетней давности форма Типового договора аренды земли, в которой содержится тот самый расширенный перечень условий договора аренды…

Другие спорные или проблемные вопросы законом о дерегуляции были урегулированы. Например, использование земельных участков личного крестьянского хозяйства юридическими лицами, которое по-разному трактовали, исходя из положений ЗК и Закона «О личном крестьянском хозяйстве». Теперь эта двусмысленность убрана, и крестьяне могут передавать земельные участки, предназначенные для ведения личного крестьянского хозяйства, в пользование юридическим лицам для ведения товарного сельскохозяйственного производства или фермерского хозяйства без изменения целевого назначения этих участков.

Унормирован и минимальный срок аренды сельскохозяйственных земель для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства и личного крестьянского хозяйства. Раньше в профильном законе срок аренды сельхозугодий определялся с учетом периода ротации основного севооборота согласно проектам землеустройства. Фактически стороны имели право согласовать срок между собой.

Страдали не только владельцы, но и сама земля. Заключая краткосрочные договоры, арендаторы не особо заботились о плодородии почв, зачастую истощая их. Согласно новым нормам, обязательность проектов севооборота отменена, вместо этого определен минимальный 7-летний срок аренды земельных участков с правом досрочного расторжения договора в случае нарушения его условий. Правда, многие фермеры считают, что предыдущая норма, когда стороны договаривались между собой о сроках аренды, была более гибкой и выгодной.

Подкорректированы и некоторые другие нормы. В частности, передача земли в аренду считается не со времени подписания сторонами акта приемки-передачи (он теперь не нужен), а с момента государственной регистрации права аренды. Кстати, эта процедура претерпела серьезные изменения. Настолько серьезные, что разъяснять Закон «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно уточнения полномочий нотариусов и особенностей регистрации производных вещных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения» принялся сам министр юстиции Павел Петренко.

Итак, согласно закону, нотариусы уполномочены регистрировать права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения наравне с государственными регистраторами. Причем могут это делать независимо от нотариального удостоверения договора, на основании которого возникло такое право.

Дополнив закон ст. 41, позаботились и о тех, кто заключил договоры аренды земельных участков сельхозназначения, право собственности на которые возникло и было оформлено до 1 января 2013 г., но не зарегистрировано в новом Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В таком случае нотариус регистрирует одновременно право аренды и право собственности.

По замыслу инициаторов изменений, введение нового порядка не только упростит саму процедуру регистрации и уменьшит нагрузку на регистраторов, но и повысит уровень обслуживания граждан, сократив очереди, в которых простаивали тысячи людей.

Но получилось не совсем так, как думалось. Нотариусам, которые должны были разгрузить систему, получив от областного управления Министерства юстиции доступ к Государственному земельному кадастру (ГЗК), длительное время не удавалось подключиться к кадастровой системе с использованием телекоммуникационных каналов связи и электронной цифровой подписи.

После вступления в силу закона о регистрации производных вещных прав на это отводилось три месяца. Срок истек 25 июня 2015 г., однако в течение этого времени нотариусы так и не получили доступ к ГЗК. Поскольку без получения оттуда сведений о земельном участке зарегистрировать право на него невозможно, правомочие осуществляли только после того, как заинтересованное лицо само предоставляло кадастровую выписку о земельном участке.

Соответствующее постановление «О некоторых вопросах предоставления нотариусам доступа к Государственному земельному кадастру» Кабмин принял лишь за день до истечения указанного срока (24 июня 2015 г.). Им утвержден порядок, который определяет условия и основания такого доступа с целью поиска сведений о зарегистрированном земельном участке в ходе совершения нотариальных действий относительно него (кроме заверения завещания) и/или проведения государственной регистрации вещных прав на земельный участок для формирования выписки из кадастра о земельном участке. Реально право доступа к земкадастру нотариусы получили только осенью прошлого года.

Комментарий

Иван Томич, президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины:

Конечно, вышеупомянутые законы изменили ситуацию, расширив доступ к земельному ресурсу, упростили оформление права аренды. Но внесение в кадастр, переоформление договора аренды, сама регистрация — настолько забюрократизированные и коррумпированные процедуры, что незначительные поправки действующего законодательства не приведут к серьезным изменениям.

Остался еще целый ряд проблем, решение которых требует много времени и средств. Например, два реестра (Минюста и Госгеокадастра), более двух десятков разрешений в случае изменения целевого назначения земель, скажем, для строительства хозяйственных сооружений. Неразграничение земель государственной, коммунальной, частной собственности, что дает пространство для разгула коррупции. Искаженная рыночная среда в сфере арендной платы за использование земель агрохолдингами и фермерами, которые находятся в неравных экономических условиях.

Эти и другие вопросы мы недавно обсуждали с головой ВР. Пришли к взаимопониманию и ждем результатов. Прежде всего речь шла о рассмотрении в ближайшее время зарегистрированного законопроекта №1159 «О некоторых мероприятиях по усилению роли территориальных громад в управлении земельными ресурсами», призванного передать право распоряжаться государственными землями от Госземагентства территориальным громадам.

Я солидарен с авторами законопроекта в том, что местным громадам нужно передать полномочия распоряжаться землями, убрав из этого процесса чиновников. Но кроме этого, считаю, что надо еще и предоставить право объединенным громадам вести кадастр (сейчас его ведут в Минюсте и Госгеокадастре). Это будет серьезным ударом по коррупционной системе, выстроенной прежней властью с целью концентрации и тотального контроля над землями.

Автор материала: Татьяна Кириленко