ОСББ – пастка чи порятунок для багатоквартирних будинків?

449

До 1 липня українці, які проживають у багатоквартирних будинках, повинні визначитися з формою управління своєї багатоповерхівки, оскільки комунальних ЖЕКів фактично більше не буде. Влада наполегливо рекомендує містянам створювати ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирних будинків). Водночас серед населення настрої неоднозначні – через невідомість та острах, що всі проблеми зношеного житлового фонду впадуть на плечі самих мешканців і не буде від кого чекати допомоги.

Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417 передбачає, що управляти багатоповерхівкою тепер будуть не «ЖЕКи-монополісти», а самі мешканці стануть господарями свого дому. Виглядає доволі позитивно: жителі багатоповерхівки на загальних зборах вибирають правління та голову ОСББ, доручають йому керувати будинком і спільно обговорюють нагальні потреби і проблеми. Вони можуть самі визначити, що треба першочергово ремонтувати у будинку, яку суму коштів закладати у квартплату, які послуги з обслуговування їм потрібні тощо.

Як інформує Урядовий портал, співвласники багатоквартирних будинків також самі вирішуватимуть, хто і на яких засадах управлятиме їхнім майном. Водночас наголошується, що закон не ліквідовує ЖЕКи як обслуговуючі компанії, а лише виводить їх у конкурентне середовище.

Якщо у будинку не буде створене ОСББ, міська влада на конкурсних засадах призначить багатоповерхівці управителя чи управляючу фірму, яка, очевидно, вже сама встановлюватиме тарифи на обслуговування будинку. Ті ж самі комунальні ЖЕКи матимуть змогу перепрофілюватися на «керуючу фірму».

Відтак, українців підводять до думки, що вигідніше створити ОСББ. Проте законодавець передбачив певні нюанси. Наприклад, головою ОСББ може бути лише власник квартири чи помешкання у будинку. Але, як показує практика, далеко не у всіх випадках є бажаючі керувати багатоквартирним будинком і нести за це відповідальність, адже більшість мешканців просто некомпетентні у житлово-комунальних питаннях.

В. о. начальника відділу супроводу ОСББ Львівської міської ради Оксана Калинець зазначає: «Обмежень у часі в законодавстві немає. ОСББ можна робити і зараз, і через рік. Просто закон № 417 надає право мешканцям визначитися до 1 липня, якщо цей термін не перенесуть до 1 січня 2017 року. Якщо мешканці не зроблять вибір, тоді органи місцевого самоврядування на конкурсних засадах призначають управителя чи управляючу компанію. Управителями можуть стати і колишні працівники ЛКП. Також, можливо, будуть створені муніципальні управляючі компанії. Зараз щодо цього ведуться перемовини.

Щоб бути головою ОСББ, не потрібно спеціальної освіти чи особливих вимог. Мешканці можуть обрати управителя або укласти угоду з головою сусіднього ОСББ, щоб він управляв і їхнім будинком також. Але головою правління має бути все ж таки та людина, яка має власність у даному будинку».

За її словами, органи місцевого самоврядування не мають впливу на голову ОСББ. Для цього є збори мешканців, на яких можна відкликати керівника об’єднання. Також мешканці на загальних зборах можуть обрати ревізійну комісію чи ревізора, які підзвітні лише загальним зборам.

«Щодо малоквартирних будинків, на сьогодні поки що існує процедура зняття їх з балансу міської ради. Тобто, житлові будинки до десяти квартир за згодою всіх співвласників можуть знятися з балансу міста і функціонувати як особняк. У світлі нового закону це виглядає так: люди можуть протокольно оформити і взяти будинок на самообслуговування. У такому разі вони будуть самостійно укладати договори на вивіз побутового сміття, освітлення під’їзду тощо», – продовжує Оксана Калинець.

У міській раді наголошують: ОСББ – більш ефективна форма управління будинком. Це неприбуткова організація, отже не сплачує податки. Якщо мешканців не влаштовує така форма управління будинком, за рішенням загальних зборів ОСББ можна припинити. У такому разі призначається управитель на конкурсних засадах. Але чи буде з кого вибирати – невідомо.

Цілком ймовірно, що з’явиться багато нових структур – управляючих фірм – які пропонуватимуть свої послуги з обслуговування будинку. Для нових управлінців це може стати прибутковим бізнесом, враховуючи необізнаність пересічних українців у житлово-комунальних питаннях.

Водночас правознавці також попереджують і про ризики такої житлово-комунальної реформи. Так, адвокат Назар Марушко зазначає: «Поряд з багатьма перевагами, ОСББ має і певні недоліки. Так, процедура створення ОСББ досить тривала, вимагає попереднього повідомлення співвласників не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів, безпосередньо проведення цих установчих зборів та наступного письмового опитування співвласників, які не брали участі в зборах. Порушення визначеної законом процедури створення та реєстрації ОСББ в майбутньому може стати підставою для визнання недійсними рішення установчих зборів та статуту ОСББ, скасування його державної реєстрації. Також чинним законодавством України не передбачено обов’язок колишнього балансоутримувача здійснити капітальний ремонт будинку перед переданням будинку на баланс ОСББ. Таким чином, тягар витрат на капремонт будинку, незалежно від його стану, покладається на мешканців».

Про переваги і недоліки ОСББ у коментарі також повідомила адвокат Ірина Кравець. Насамперед, вона зазначає, що питання спільного утримання багатоквартирного будинку та особливості здійснення права власності у такому будинку з 2015 року врегульовані вже двома спеціальними законами «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (2866-III від 29.11.2001) та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (417-VIII від 14.05.2015).

Норми закону про ОСББ неодноразово змінювались. І якщо до 2015 року законодавство передбачало єдину можливість для власників квартир та/або нежитлових приміщень самостійно здійснювати управління, утримання і використання неподільного та загального майна – через створення ОСББ (юридичної особи), то з прийняттям Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (Закон №417) можливостей стало більше, вони доступніші.

Відтепер, за словами Ірини Кравець, уможливлено реалізацію права власників управляти своїм майном – багатоповерхівкою, що включає в себе конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, права на земельну ділянку, на якій знаходиться будинок, його прибудинкова територія – без створення «надбудови» юридичної особи ОСББ.

«Від 1 липня 2016 року управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками у таких формах:

— Повністю самостійно

— Частина функцій передається управителю

— Всі функції передаються ОСББ

Умовно невитратною (оскільки не доведеться оплачувати послуги з управління) є самостійна форма. Проте, вона є й найскладнішою бо передбачає прийняття будь-яких (!) рішень на зборах і їхню реалізацію силами власників. А от порядок прийняття таких рішень чітко врегульований законом, і він настільки деталізований та конкретний, що прийняття рішень з дрібних господарських питань є справою часовитратною», – говорить юрист.

Вона додає, що, обираючи форму управління, мешканцям слід розуміти, що співвласник несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника, а відтак і відповідальність. У випадку прийняття рішення про здійснення управління самостійно, увесь тягар цього зобов’язання лягає на власників…

«Створення ОСББ, згідно з законом, передбачає, що об’єднання відповідає за своїми зобов’язаннями коштами і майном самого об’єднання. Тобто, якщо буде завдана шкода з боку ОСББ, відповідати об’єднання буде своїм майном: всім тим, що ОСББ придбало протягом своєї діяльності. Наприклад, це можуть бути гроші на рахунках. Мешканці вважаються співласниками усього майна і відповідатимуть за завдану шкоду своїми коштами. І, припустимо, чийсь балкон впав на когось, то треба буде ще довести, що цей балкон впав не з вини мешканців, а вони, натомість, зробили все можливе для того, щоб він не впав. Інакше відшкодовувати будуть всі у пропорційних частинах», – пояснює юрист.

При виборі форми управління важливо розуміти, що майбутні витрати співвласників включають в себе умовно три групи витрат: групу господарських витрат (на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку). У випадку залучення управителя власниками такий розмір погоджується власниками. Якщо власники не прийняли рішення про форму управління, залучення управителя здійснюється виконавчим органом місцевої ради, і відповідно ним погоджуються витрати.

Друга група – витрати на оплату комунальних послуг спільного майна багатоквартирного будинку. Третя група – витрати на сплату винагороди управителю та інші витрати. Тут розмір встановлюється у договірному порядку. Відтак, погоджувати розмір будуть власники або виконавчий орган місцевої ради, якщо власники не приступили до управління майном.

«Отже, якщо співвласники не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, вони втрачають можливість приймати рішення про обсяг необхідних послуг, погоджувати вартість, контролювати виконання, при цьому несучи зобов’язання з оплати таких послуг. Втрачають таку можливість власники на один рік, бо договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається на рік.

Проте нічого не перешкоджає власникам впродовж цього року все ж прийняти рішення про форму управління, визначитись із управителем, от тільки укласти договір вони зможуть тільки після закінчення дії попереднього договору, укладеного виконавчим органом місцевої ради.

Крім цього, умови договору повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Але на даний час КМУ не затверджено такий типовий договір», – додає Ірина Кравець.

Тож, чи створювати ОСББ, чи сподіватися на управителя, якого призначить місто – мешканцям багатоповерхівок у доволі стислі терміни доведеться вирішувати самим, і відповідати за свій вибір – теж.

Автор материала: Ольга Іващук