По какому поводу собственники жилья чаще всего обращаются в суд

231

С какими исками чаще всего обращались в суд собственники недвижимости в прошлом году? В каких направлениях будет развиваться судебная практика в наступившем? Мы обобщили аналитические отчеты представителей отечественного юридического сообщества и на их основе составили рейтинг наиболее распространенных поводов для начала судебных разбирательств по вопросам владения объектами недвижимости и их содержания.

Итоги и прогнозы

В прошлом несколько лет подряд самой распространенной причиной для обращения россиян в суд становилась защита прав собственности на конкретные жилые объекты. Наступивший на рынке недвижимости кризис не смог повлиять на подобную тенденцию, поэтому 2015 год исключением из этого правила не стал. По утверждениям адвокатов, вопросы оспаривания и признания прав на жилой объект по-прежнему являются лидерами — на долю таких дел в рамках гражданского судопроизводства в прошлом году пришлось в общей сложности примерно 35% всех споров. При этом без малого третью часть от этого количества составили тяжбы между супругами, которые обычно сопровождают процесс развода и являются практически неотъемлемой частью процедуры раздела совместного имущества.

При этом в наступившем году многие юристы ожидают заметного увеличения количества исков по оспариванию прав на недвижимость и сделок с ней. А все потому, что в октябре прошлого года в силу вступил закон, регламентирующий порядок признания физического лица банкротом. Дело в том, что он дал в руки кредиторам дополнительные основания для проверки вызывающих сомнение операций с жилыми (и нежилыми, впрочем, тоже) объектами, которые должники совершают непосредственно перед началом процедуры собственного банкротства.

Вторую строчку этого своеобразного «рейтинга популярности» судебных тяжб за прошедший год заняли разбирательства в сфере заключения договоров ренты, участия в долевом строительстве, инвестирования в недвижимость, а также купли-продажи, предварительных и прочих договоров (20% от общего числа исков по недвижимости).

Безусловно, отмечают юристы, законодательная база, регулирующая оборот объектов капитального строительства, постоянно и планомерно совершенствуется (чего стоят одни только предполагаемые изменения в ФЗ № 214, которые «СП» рассматривала в материале от 28 декабря «Долевое строительство отменяется?»), а процедуру регистрации сделок стараются сделать более прозрачной (правда, насколько хорошо это получается — очень спорный вопрос). Однако пока поток пострадавших от мошеннических схем в строительстве и реализации недвижимого имущества и ищущих защиты в суде граждан не иссякает.

Вместе с тем специалисты обращают внимание на заметное изменение структуры исков, которые связаны непосредственно с долевым строительством. Еще 2−3 года назад подавляющее большинство подобных обращений поступало от обманутых дольщиков. В настоящее же время инициаторов таких исков можно условно поделить на три группы. Представители первой хотят получить от застройщиков какую-либо компенсацию за выявленные в новых домах недоделки. Представители второй жалуются на срыв сроков строительства домов. Представители третьей недовольны расхождениями между фактическим и оплаченным метражом квартир.

Диапазон исковых сумм, как правило, варьируется от 30 до 400 тысяч рублей

За прошедший год существенно увеличилось число судебных разбирательств по вопросу земельных правоотношений. Если несколько лет назад их доля в общем массиве судопроизводства по недвижимости не превышала 8%, то за последние месяцы она возросла практически в два раза, достигнув планки в 15%.

Одну из главных причин такого стремительного роста представители юридического сообщества склонны усматривать во введении новой шкалы налогообложения недвижимого имущества. Теперь, как известно, размер налога напрямую зависит не от его инвентаризационной, как ранее, стоимости, а от кадастровой. Которую, в свою очередь, власти постарались максимально сблизить с реальной рыночной.

Однако все прекрасно знают, куда ведет дорога, вымощенная благими намерениями. Поэтому нет ничего удивительного в том, что собственники вообще, а владельцы земельных участков — особенно, крайне возмущены резко возросшим бременем налоговой нагрузки на фоне царящего на рынке упадка. Вполне понятно, что удержаться от негодования в том случае, когда в процессе оценки налоговая база возрастала в разы из-за того, что кадастровая стоимость значительно превысила рыночную, крайне проблематично.

В первую очередь такие «сюрпризы» имеют место быть потому, что применяемые сейчас массовые методы оценки недвижимости отнюдь не являются образцом совершенства. И, следовательно, явно нуждаются в коррекции. Некоторые шаги в этом направлении государство, конечно, планирует предпринять, но некоторые эксперты склонны считать, что данные потуги могу лишь усугубить существующее положение (см. материал «СП»от 29 сентября 2015 года «Налог на недвижимость сделают более справедливым?»).

Юристы ожидают в 2016 году дальнейшего роста судебных разбирательств по вопросам корректировки кадастровой стоимости объектов под совокупным воздействием ряда факторов: продолжающегося кризиса рынка, дальнейшего падения цен на недвижимость, а также возможной корректировки самих оценочных механизмов.

Еще 15% рассматривавшихся в 2015 году исков было связано с проблемами наследования недвижимого имущества: установление факта его принятия и восстановление сроков вступления, выявление степеней родства, признание наследников недобросовестнымии т. д. Но на эту категорию разбирательств, подчеркивают юристы, конъюнктура рынка практически никакого влияния не оказывает, так что данное процентное соотношение останется в наступившем году примерно на таком же уровне.

К сожалению, этого нельзя сказать о последней многочисленной группе разбирательств (еще 15% в общей массе тяжб по недвижимости), которая относится к сфере жилищно-коммунального хозяйства. Главные темы исков — неудовлетворительное качество оказанных услуг, их завышенная стоимость, неправомерное начисления долга, компенсация понесенного из-за коммунальных аварий ущерба.

Примечательно, что ни о каком уменьшении числа подобных обращений в ближайшей перспективе юристы не помышляют. Наоборот, они уверены в том, что значительная степень износа инженерных коммуникаций и увеличение объемов ветхого жилого фонда только спровоцирует их дальнейший их рост, тем более что законность взносов на капремонт продолжает оспариваться отдельными гражданами и представителями юридического сообщества.