С первого июля за деньгами за коммуналку к вам придет управляющий

145

Спасти может организация объединения совладельцев жилья.

С 1 июля этого года жителей большинства многоквартирных домов ждет настоящая реформа: местная власть будет назначать домам специальных управляющих. Эта процедура минует лишь тех, кто уже создал ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома). Так требует Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

Собственники квартир создают ТСЖ, чтобы совместно защищать свои интересы в самых разнообразных ситуациях. К примеру, когда горячая вода не горячая, а едва теплая. Или прорвало общедомовую канализацию. Или несвоевременно вывозится мусор, плохо работает лифт, непонятно почему и без предупреждений выключают свет и тому подобное.

Как создать ОСМД, какие самые большие или самые частые проблемы и трудности возникают при этом – это отдельная тема. Сейчас рассмотрим вопрос: что будет, если собственники квартир не создали ОСМД? Таких многоквартирных домов на сегодняшний день примерно 80%. Очевидно, что к 1 июля их количество существенно не уменьшится. Поэтому большинство владельцев квартир окажутся в ситуации, когда местная власть (исполкомы местных советов) назначит управляющего их дома.

Кто такой управляющий и какова его функция?

Управляющий – частная фирма (или физическое лицо – предприниматель), в уставе которой предусмотрено предоставление услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. Такая фирма может иметь в штате своих сантехников, строителей, ремонтников, и т. д., хотя это и не обязательно. Все-таки основная функция управляющего – посредник между собственниками жилья и теми юридическими и физическими лицами, предоставляющими коммунальные услуги. Управляющий заключает договоры с поставщиками газа, горячей и холодной воды, света, вывозом мусора, уборкий придомовой территории, с сантехниками, строителями и другими исполнителями разного рода ремонтных или профилактических работ. Плату за эти услуги и работу управляющий предъявляет собственникам жилья в виде именных платежек. А также, конечно, включает сюда и плату за свои посреднические услуги.

Предусмотрены ли договоры между управляющим и конкретным собственником жилья?

Закон это не запрещает. Все зависит от взаимных договоренностей между владельцем и управляющим. Однако следует знать, что отсутствие такого договора не освобождает владельца от необходимости платить по счетам, выставленным управляющим. Дело в том, что, по закону, подпись местной власти на договоре с управляющим является также и подписью от имени собственников жилья. Вот почему управляющий может предъявлять им счета без индивидуального договора, а суд, если собственник жилья обжалует счет лишь на основании того, что он, мол, ничего не подписывал, станет на сторону управляющего.

Означает ли это, что владелец жилья вообще ничего и никогда не выиграет в судебном споре с управляющим?

Нет, конечно. Выиграет, если владелец, с помощью квалифицированного юриста сумеет доказать, что, к примеру, качество оказанной услуги не соответствует выставленной за него цене. Или что вообще не получал услуги, за которую его заставляют платить. То есть, если докажет, что управляющий нарушил заключенный с собственником квартиры договор – будь то индивидуальный или коллективный.

Будет ли управляющий эффективно защищать интересы собственников квартир?

Будет, если это ему выгодно. Управляющий — коммерческий субъект, его задача — получение прибыли. Эту прибыль можно получить и от потребителей, и от поставщиков коммунальных услуг. Другое дело, захочет ли и сможет ли конкретный управляющий защищать качество услуг для жителей дома в суде, к примеру, с облгазом или водоканалом – монополистами в своих сферах.

Кто теперь будет требовать от владельцев квартир уплаты долгов за коммунальные услуги?

Только управляющий. Раньше это делали ЖЭКи от имени местной власти. А местная власть «выбиванием» долгов занималась неохотно, чтобы не снижать себе рейтинги среди избирателей. А управляющий – коммерсант, ему на выборы не идти. Для него неуплаченные собственниками жилья счета – это упущенная прибыль, и чтобы ее вернуть он, не раздумывая, подаст на должника в суд (еще и пеню добавит) или воспользуется помощью пресловутых коллекторских фирм.

Какой будет цена на посреднические услуги управляющего?

Сейчас цена на услугу по управлению многоквартирным домом является свободной и не регулируется. По крайней мере, пока что. Закон обязывает центральный орган исполнительной власти, обеспечивающий формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (сейчас это Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства) установить порядок определения такой цены на конкурсе. Однако конкурс не поможет, если в каком-то населенном пункте (районе) есть только одна фирма (управляющий), которая, при отсутствии конкуренции, захочет завысить цену на услуги по содержанию дома.

Если появится управляющий, то куда денутся ЖЭКи?

Традиционные ЖЭКи не исчезают. Они будут работать и дальше, но теперь не напрямую с жильцами дома, а через управляющего, заключая с ним договоры. Впрочем, вполне возможны ситуации, когда конкретный владелец квартиры заключит с ЖЭКом разовый договор на, скажем, замену унитаза и без посредничества управляющего. Закон такое не запрещает. ЖЭКи могут: 1) остаться коммунальным предприятием и работать с управляющим; 2) превратиться в частную фирму (конечно, если местная власть даст на это согласие) и работать с управляющим; наконец, 3) стать частной фирмой, которую местная власть назначит управляющим.

Как местная власть будет выбирать (назначать) управляющего?

Закон говорит, что это должно делаться на конкурсной основе. Правда, четкий порядок именно таких конкурсов еще не утвержден. Впрочем, местная власть может легко обойтись и уже существующими нормативными документами, например, о проведении тендеров на госзаказы. Ведь выбор управляющего – это, собственно, и есть выбор юридического лица, которое предложит самую выгодную для местного бюджета цену за свои услуги.

Для чего местным властям нужен управляющий?

Государство принятием Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» сделала четкий выбор: между собственниками жилья (или нежилых помещений) в многоквартирном доме и поставщиками коммунальных услуг обязательно должно быть негосударственное юридическое лицо (посредник), и если такое юридическое лицо не создадут сами собственники, то его должна назначить (выбрать на конкурсе) местная власть.

На какой срок избирается управляющий?

Местная власть заключает с ним договор на один год, который автоматически продлевается еще на год, если за месяц до его окончания стороны не выразили желания его расторгнуть.

Могут ли собственники жилья отказаться от услуг управляющего, назначенного местной властью?

Могут. Однако с обязательным условием: управляющий заменяется ОСМД.

Вывод и совет: создавайте ОСМД, убеждайте всеми возможными аргументами тех соседей, которые сомневаются или ленятся это делать, что без ОСМД будет намного хуже всем жильцам дома. Собственники жилья — с ОСМД или без него — всегда имели и всегда будут иметь проблемы в отношениях с теми, кто предоставляет коммунальные услуги. Но существенная разница заключается в том, что совместно разбираться с проблемами гораздо легче. Споры в судах с монополистами (а поставщики основных коммунальных услуг — газа, света, воды — являются ими) даже для ОСМД являются тяжелыми, а потребители-одиночки вообще имеют призрачные шансы.

Кстати, как отметила в комментарии юрист Марина Чудовская, больше всего проблем возникнет у владельцев квартир в старых домах. Потому что ремонт — например, замену труб в подвале или перекрытие крыши — невозможно сделать, платя, условно, 200 грн «квартплаты» на месяц. Это стоит гораздо дороже. Кроме того, говорит юрист, сегодня во многих случаях не определены и документально не оформлены границы придомовых территорий конкретных домов, и это обычно именно старые дома. Чего не скажешь о новостройках, где владельцы квартир, как правило, сразу создают ОСМД и оформляют права на земельный участок, границы которого были определены еще с началом строительства. Соответственно, совладельцы могут эффективно использовать эту территорию — создавать места для парковки, строить детские площадки, и тому подобное.

В любом случае, повторим, выбор сделан: между владельцем квартиры и поставщиком услуг будет посредник – управляющий или ОСМД. Так, как было раньше, уже не будет.

P. S. Пункт 5 статьи 13 «Заключительные и переходные положения» Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»:

«5. В случае если в течение одного года с даты вступления в силу настоящего Закона (то есть — с 1 июля 2016 года — авт.) совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано объединение совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом. В таком случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, который проводится в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени собственников подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющий. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной годичный срок.»

Автор материала: Юрий Сандул